首开股份2019年销售目标与2018年销售额基本持平-2岁宝宝教育-邱县新闻
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权益目标-首开股份2019年销售目标与2018年销售额基本持平-邱县新闻

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字母哥被包夹

一邊是難以迴避的債務壓力,另一邊則是捉襟見肘的經營性現金流。

其中,葫蘆島國風海岸還產生了存貨跌價準備及合同履約成本減值準備,總金額約2668萬元。對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,一般開發周期非常長的項目,無外乎兩種情況,即坐等地價上漲和土地持有成本不大。對於葫蘆島市場來說,由於臨近秦皇島(樓盤)等海景房項目銷售相對好,因此潛在的投資機會並不大,所以不排除房企有意識地放緩了開發的節奏。背後的邏輯在於,房屋認購的人數不多,若是開發,可能也會造成高庫存現象。

隨着房地產市場進入下行周期,「高周轉」模式難以為繼,大部分房企銷售節奏開始放緩,根據易居房地產研究院發佈的報告,2017年,500強房企的存貨周轉率從0.35驟降至0.16,2018年又下滑至0.13,彼時,首開股份的存貨周轉率還保持在行業平均水平,達0.15,如今,這一指標降至0.08,曾一起攜手邁入千億陣營的榮盛發展(002146,股吧)則保持0.1次的存貨周轉率。

這5個尚未竣工的項目分別為葫蘆島(樓盤)國風海岸、太原(樓盤)國風樃樾、揚州(樓盤)中央都會、廊坊國風悅都、時代紫芳璞瑅,在建時長分別達到9年、9年、8年、8年、8年。

就在房企加強財務管理,調節長短債結構,增強短期償債能力之際,同樣發家于北京市場的首創置業債務結構得到改善,現金短債比提升至1.5,但首開股份卻由去年末的0.91下降至0.76,持有現金總量不足以覆蓋短期債務,償債壓力進一步擴大。

對於首開股份來說,「質量門」事件無疑是雪上加霜,一方面,受規模和開發限制,市場龍頭位置已然不保,另一方面,多年積累的品牌美譽度頃刻間隨牆皮跌落,長久來看,口碑下滑、品牌受損將會進一步拖慢首開股份的銷售去化節奏。

需要提醒的是,首開股份2019年銷售目標與2018年銷售額基本持平,僅微漲0.3%,這與行業內20%左右的平均目標業績增幅相去甚遠。在不進則退的行業生態下,首開股份顯然已經做好錯失2019年發展時機的準備。尤其是,今年上半年,銷售額超千億的房企已達12家,而去年同期僅有7家,這與銷售目標仍在千億徘徊的首開股份形成鮮明對比。

半年報披露季的尾巴上,因年初與房地集團重組而備受外界關注的老牌國企首開股份(600376,股吧)遞上了一份看似不錯的成績單。

另一方面,憑藉資金成本及「好人緣」優勢,首開股份尤其鍾情于合作開發,適當降低權益比例。

幾個月前,首開股份欣喜地對外宣布首次撞線千億彷彿還在眼前,當下,其半年報卻難掩「淡淡的憂傷」。

雖然今年房企普遍面臨銷售壓力,但丁祖昱在解讀2019年上半年房企業績榜單時表示,2019年主流房企整體預期貨值去化率大約60%左右,相較而言,首開股份的銷售去化率被遠遠甩在後面,劣勢一覽無餘。

某知名地產分析師認為,首開股份合作項目佔比較大,並多採取「不操盤、不控盤「的形式,反映出精細操盤能力的不足。

和訊房產查閱半年報發現,期內,首開股份25個房地產儲備項目中,合作開發項目多達18個,其中9個項目權益佔比低於50%,儼然成為「黃金配角」。

房地產主業方面,全口徑銷售回款436.8億,同比上漲56.8%,簽約面積144.54萬平方米,同比增加20.03%;簽約金額403.90億元,同比增加31.24%,完成全年銷售目標的39.98%,在公布今年銷售目標的41家房企陣營中,這一成績排名靠後。

對此,首開股份在其公告中坦承,公司凈負債率在行業內屬於較高水平,改善資產負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。

合作開發的好處在於能夠在嚴峻的市場環境中,增強自身的生存能力,分擔地價快速攀升帶來的潛在風險,同時也面臨著去化難、毛利低,主動權弱受制於人的窘境。

截至期末,首開股份經營性現金流為-57.6億,大幅下降128.6%,首開股份在公告中解釋稱,主要是由本期支付的地價款和一級土地開發拆遷款增加形成。

實際上,保守的業績目標與不盡人意的完成率與首開股份去化率低和權益佔比少的硬傷密不可分,主動掉隊實屬首開股份的無奈之選。

實際上,從房企公布的半年報來看,上半年房企凈負債率普遍上升,但像首開股份這樣大幅提升的也實屬罕見。

除了整體規模突圍受限外,首開股份在大本營北京(樓盤)也再度跌落銷冠寶座,在克而瑞統計的2019年上半年北京房企銷售榜中,首開股份以92.3億元的成績位居權益金額榜第2位,距離首位中海有着26.5億差額,與去年同期相比,差額擴大2倍。

低效的存貨變現能力在首開股份的半年報中則體現為2個耗時13年的時間打造的項目,及8個耗時近十年的項目,其中至今至少仍有5個尚未竣工。

隔日,北京市住建委通報該事故,並明確表態將嚴查。

半年報顯示,期內,首開股份資產負債率為81.40%,較去年末降低0.22%。考慮到預售制度令房企預收賬款較多,傳統的資產負債率並不適合評估房企的真實負債狀況,相比之下,凈負債率更能衡量一家房企的真實負債壓力和槓桿水平。億翰智庫研報顯示,首開股份上半年凈負債率為184.2%,相較2018年大幅上升22.8個百分點,注意的是,2018年整體A股百億營收房企凈負債率均值為126.83%,首開股份該指標處於行業高位。

報告期內,首開股份營業收入232.45億元,同比增加32.49%;歸屬於上市公司股東的凈利潤同比增加54.17%至 20.64億元,基本每股收益0.725元,同比增加65.44%。

數據顯示,截至7月末,首開股份實現簽約金額510.81億元,在業內人士看來,按照以往首開股份下半年集中發力的慣例,實現全年業績目標難度不大,但如何充盈現金流,穩步邁過償債高峰,提升財務結構的健康性才是首開股份的重中之重。

凈負債率遠超行業均值過去幾個月,房地產融資遭遇封堵,首開股份銷售的內生性增長乏力,也直接導致了凈負債率升高,經營性現金流負數擴大。

半年報發佈當日,一則規模為8億元,期限不超過2年的債權融資公告同樣吸引了各方關注,公告顯示,本次發債融資的目的在於改善公司債務結構,補充公司經營所需流動資金,融資將用於償還公司債務、項目開發建設及適用的法律法規允許的其他用途。事實上,伴隨償債壓力的到來,首開股份對於資金的嚮往也是其掩藏在「靚麗」業績下的深切訴求。

首開股份的低去化率一直飽受外界詬病,從公布的數據來看,上半年,可供出售面積2474.35萬平方米,已售出面積144.54萬平方米,去化率僅為5.84%,2018年這一指標還是14.96%。

8月5日,交房不到一年時間的首開暢頤園小區住宅樓突發外牆保溫層脫落,脫落面積約600平方米,造成27輛機動車受損,事件發生后,外界一片嘩然。

緊繃的資金鏈和債務壓力,使得首開股份不得不走上「借新還舊」的道路。上半年,首開股份累計新增融資共計約272億元,相較去年同期上漲17%,累計歸還各類籌資183億元,當期凈增融資規模89億元。7月初,首開股份再公告稱,擬非公開發行不超過60億元公司債券,用於償還金融機構借款或其他用途。

對業績而言,「黃金配角「是把雙刃劍,在流量銷售額實現403.90億的同時,首開的權益銷售額卻相對較低,根據克爾瑞數據顯示,上半年,首開股份實現權益銷售額約320.9億元,而與其流量金額相當的榮盛發展權益金額達445.4億元,權益佔比為97.48%。

其中,旭輝、越秀、奧園、雅居樂等增幅在5個百分點以內,尤其是與首開股份規模相當,且同為國企的越秀,較去年年底僅上漲3個百分點,達64%,增幅較大的華潤從去年末的34%上升到44%,遠洋集團上升13個百分點,達86%。

首開股份在半年報中提及,未來或將面臨政策調控對公司經營產生的風險,對此,首開股份表示,將狠抓存量去化。

兩大硬傷拖累規模發展按照以往房地產市場規律,帶動銷售發力的傳統旺季金九銀十在下半年,上半年銷售完成率達四成以上在很大程度上能夠提前鎖定勝局,根據和訊房產統計的41家公布銷售目標的房企情況來看,上半年,85%的房企完成率超40%,遺憾的是,儘管銷售額同比上漲達31.24%,但不及四成的完成率使得首開股份未能交上一份「及格卷」。

今日关键词:易建联否认退队